அங்கீகாரமற்ற நிலங்கள்
அங்கீகாரமற்ற நிலங்கள், வீட்டுமனைகளை புதிய விதிமுறைகளுடன் கூடிய பத்திரப்பதிவு-வரன்முறைக்கான 2 அரசாணையை தமிழக அரசு சென்னை உயர்நீதிமன்றத்தில் 05.05.2017 தாக்கல் செய்யப்பட்டுள்ளது.
வழக்கின் பின்னணி
சென்னை உயர் நீதிமன்றத்தில் வழக்கறிஞர் யானை ராஜேந்திரன் என்பவர் தாக்கல் செய்த பொதுநல மனுவில், ‘‘தமிழகம் முழுவதும் விவசாய நிலங்கள் அனைத்தும் சட்ட விரோத வீட்டு மனைகளாக மாற்றப்பட்டு வருகின்றன. இதனால், விவசாயமும், விவசாய நிலங்களும் முற்றிலுமாக அழிந்து வருகிறது. இந்த சட்ட விரோத விற்பனையை பத்திரப் பதிவுத்துறையும் ஊக்குவித்து வருகிறது. எனவே விளை நிலங்களை வீட்டு மனைகளாக மாற்ற தடை விதிக்க வேண்டும்’’ என கோரியிருந்தார்.
இந்த மனுவை விசாரித்த அப்போதைய தலைமை நீதிபதி எஸ்.கே.கவுல் மற்றும் நீதிபதி ஆர்.மகாதேவன் ஆகியோர் அடங்கிய அமர்வு, தமிழகம் முழுவதும் அங்கீகாரமற்ற வீட்டு மனைகளை பத்திரப் பதிவு செய்ய தடை விதித்து கடந்தாண்டு செப்டம்பர் 9-ம் தேதி உத்தரவிட்டனர். இந்த தடை உத்தரவு எதிரொலியாக தமிழக அரசு கடந்த ஆண்டு அக்டோபர் மாதம் ஒரு சட்ட திருத்தம் கொண்டு வந்து அரசாணை பிறப்பித்தது. அதில் ‘‘2016 அக்டோபர் 20-ம் தேதிக்கு முன்பு பத்திரப் பதிவு செய்யப்பட்ட அங்கீகாரமற்ற வீட்டு மனைகளை மறு விற்பனை செய்யலாம் என்றும், ஆனால் அந்த தேதிக்குப் பிறகு புதிதாக உருவாக்கப்பட்ட அங்கீகாரமற்ற வீட்டு மனைகளை எக்காரணம் கொண்டும் பத்திரப் பதிவு செய்யக் கூடாது’’ என்றும் உத்தரவிடப்பட்டது.
ஆனால் இந்த அரசாணையை நீதிபதிகள் ஏற்க மறுத்ததால் தமிழகம் முழுவதும் ரியல் எஸ்டேட் தொழில் கடுமையாக பாதிப்படைந்தது. இதனால் நிலங்களை வாங்கிய பொதுமக்கள் கடுமையாக பாதிக்கப்பட்டுள்ளதாகக் கூறி ரியல் எஸ்டேட் அதிபர்கள், முகவர்கள் சார்பிலும் மனுக்கள் தாக்கல் செய்யப்பட்டன. இந்நிலையில், தலைமை நீதிபதியாக பதவி வகித்த எஸ்.கே.கவுல் உச்ச நீதிமன்ற நீதிபதியாக பணி மாறுதலாகி சென்றார்.
அதன்பிறகு இந்த வழக்கு விசாரணை பொறுப்பு தலைமை நீதிபதி ஹூலுவாடி ஜி.ரமேஷ் மற்றும் நீதிபதி ஆர்எம்டி. டீக்காராமன் ஆகியோர் அடங்கிய அமர்வில் நடந்து வருகிறது. மார்ச் 28-ம் தேதி இந்த வழக்கு இதே அமர்வில் விசாரணைக்கு வந்தது. அப்போது மனுதாரரான வழக்கறிஞர் யானை ராஜேந்திரன், அரசு தலைமை வழக்கறிஞர் ஆர்.முத்துக்குமாரசாமி மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் தரப்பில் 10-க்கும் மேற்பட்ட வழக்கறிஞர்கள் ஆஜராகி சுமார் ஒரு மணி நேரத்துக்கும் மேலாக வாதிட்டனர். அனைத்து தரப்பு வாதங்களையும் கேட்ட நீதிபதிகள், ’’அங்கீகாரமற்ற விளை நிலங்களை வீட்டு மனைகளாக மாற்ற கடந்த செப்டம்பர் 9-ம் தேதி உயர் நீதிமன்றம் விதித்த தடையில் நாங்கள் சிறு மாற்றம் செய்கிறோம். அதன்படி, தமிழக அரசு பத்திரப் பதிவு சட்டப்பிரிவு 22(ஏ) - வில் கொண்டு வந்துள்ள சட்ட திருத்தங்களின்படி, கடந்த 2016 அக்டோபர் 20-ம் தேதிக்கு முன்பாக விற்பனை செய்யப்பட்ட அங்கீகாரமற்ற வீட்டு மனைகளை மறு விற்பனை செய்ய எந்த தடையும் இல்லை.
அதேநேரம், இந்த தேதிக்குப் பிறகு விற்பனை செய்யப்பட்ட அங்கீகாரமற்ற நிலங்களை எக்காரணம் கொண்டும் மறு விற்பனை செய்யக்கூடாது. அரசு புதிதாக வகுக்கும் கொள்கை முடிவைப் பொருத்தே அதுதொடர் பாக முடிவு செய்யப்படும். இந்த கொள்கை முடிவை வரும் ஏப்ரல் 11-ம் தேதிக்குள் அரசு உயர் நீதிமன்றத்தில் தாக்கல் செய்ய வேண்டும்’’ என்று உத்தரவிட்டிருந்தனர். அங்கீகாரமற்ற நிலங்கள், வீட்டுமனைகளை பத்திரப்பதிவு செய்ய நீதிமன்றம் இடைக்கால தடை விதித்தது. இந்தத் தடை காலத்தில், 9,760 அங்கீகாரமில்லா வீட்டு மனைகள் பத்திரப்பதிவு செய்யப்பட்டுள்ளதாக சென்னை உயர்நீதிமன்றத்தில் தமிழக அரசு தெரிவித்துள்ளது. தமிழகம் முழுவதும் உரிய அனுமதியின்றி விளை நிலங்களை அங்கீகாரமில்லாத வீட்டு மனைகளாக மாற்றியுள்ளனர். எனவே, முறையற்ற வழிகளில் விளை நிலங்களை வீட்டு மனைகளாக மாற்றுவதற்குத் தடை விதிக்க வேண்டும் என வழக்குரைஞர் யானை ராஜேந்திரன் சென்னை உயர்நீதிமன்றத்தில் பொதுநல மனு தாக்கல் செய்திருந்தார். இம்மனுவை விசாரித்த தலைமை நீதிபதி அடங்கிய முதல் அமர்வு, விளை நிலங்களை வீட்டு மனைகளாக 'லே-அவுட்' போட்டு அங்கீகாரமில்லாமல் விற்பனை செய்யும்போது அந்நிலத்தையோ அல்லது அதில் உள்ள கட்டடத்தையோ பத்திரப்பதிவுத்துறையினர் எந்த வித காரணம் கொண்டும் பதிவு செய்யக்கூடாது என கடந்தாண்டு செப்டம்பர் 9-ஆம் தேதி தடை விதித்தது. இந்தத் தடை உத்தரவை நீக்கக்கோரி, ரியல் எஸ்டேட் உரிமையாளர் சங்கங்கள் சார்பிலும் மனு தாக்கல் செய்யப்பட்டது.
இந்த வழக்கு கடந்த முறை விசாரணைக்கு வந்தபோது, அங்கீகாரமில்லா வீட்டு மனைகளை வரன்முறை செய்வது தொடர்பாக வரைவு விதிமுறைகள் இறுதி செய்யப்பட்டு விட்டன. இந்த விதிகள் அமைச்சரவையின் ஒப்புதலுக்காக அனுப்பி வைக்கப்பட்டுள்ளது. அமைச்சரவை ஒப்புதல் கிடைத்தவுடன், விதிகள் குறித்த அறிவிக்கை வெளியிடப்படும் என, தமிழக அரசு உயர்நீதிமன்றத்தில் தெரிவித்தது. இடைக்காலத் தடை காலத்தில் ஏதாவது பத்திரப்பதிவு நடந்துள்ளதா என்பது குறித்து விசாரித்து, அரசு அறிக்கை அளிக்க வேண்டும். அவ்வாறு பத்திரப்பதிவுகள் நடைபெற்று இருந்தால் அது செல்லாது என, தலைமை நீதிபதி இந்திரா பானர்ஜி அடங்கிய அமர்வு, கடந்த ஏப்ரல் 21-ஆம் தேதி உத்தரவிட்டது.
இந்நிலையில், இந்த வழக்கு தலைமை நீதிபதி இந்திரா பானர்ஜி, நீதிபதி எம்.சுந்தர் ஆகியோர் அடங்கிய சிறப்பு அமர்வில் நேற்று வியாழக்கிழமை விசாரணைக்கு வந்தது. அப்போது பத்திரப்பதிவு துறை ஐ.ஜி.ஹன்ஸ்ராஜ் வர்மா அறிக்கை ஒன்றை தாக்கல் செய்தார். அந்த அறிக்கையில், தமிழகம் முழுவதும் 578 சார் பதிவாளர் அலுவலகங்கள் உள்ளன. சென்னை உயர்நீதிமன்றம் பிறப்பித்த இடைக்கால உத்தரவை மீறி, கடந்தாண்டு செப்டம்பர் 9 முதல் இந்தாண்டு மார்ச் 28-ஆம் தேதி வரை, 9 ஆயிரத்து 760 அங்கீகாரம் இல்லாத வீட்டு மனைகளை சார் பதிவாளர்கள் பத்திரப்பதிவு செய்துள்ளனர் எனத் தெரிவிக்கப்பட்டுள்ளது.
அதைத்தொடர்ந்து ஆஜரான அரசு கூடுதல் தலைமை வழக்குரைஞர், அங்கீகாரமற்ற நிலங்கள், வீட்டுமனைகளை வரன்முறை செய்வது தொடர்பாக விதிகளுக்கு அமைச்சரவை ஒப்புதல் அளித்து விட்டது. இதுகுறித்த அரசாணை ஓரிரு நாளில் வெளியிடப்பட்டு நீதிமன்றத்தில் தாக்கல் செய்யப்படும் என்று தெரிவித்தார். இதைப் பதிவு செய்த நீதிபதிகள், இந்த வழக்கின் விசாரணையை மே 12-ஆம் தேதிக்கு ஒத்திவைத்தனர். இந்நிலையில், இன்று அங்கீகாரமற்ற நிலங்கள், வீட்டுமனைகளை புதிய விதிமுறைகளுடன் கூடிய பத்திரப்பதிவு-வரன்முறைக்கான 2 அரசாணைகள் வீட்டுவசதி, ஊரக வளர்ச்சி துறை சார்பில் இன்று தாக்கல் செய்யப்பட்டுள்ளது. இந்த புதிய 2 அரசாணையின்படி 20-10-16க்கு முன்பு அங்கீகாரமற்ற நிலங்கள், வீட்டுமனைகளை அங்கீகரிக்க அரசு திட்டமிட்டுள்ளது.
முக்கியஅம்சங்கள்:
1) விவசாயம் செய்ய ஏற்ற நிலமாக இருந்தால் அதனை வீட்டுமனைகளாக மாற்றக் கூடாது.
2) ஆறு, கால்வாய், குட்டைகள் போன்ற இடங்களை வீட்டுமனைகளாக மாற்றக் கூடாது.
3) அரசுக்கு சொந்தமான கோவில் நிலங்கள், புறம்போகுகு நிலங்களை வீட்டுமனைகளாக மாற்றக் கூடாது.
4) உரிமம் இல்லாக நிலங்களை வீட்டுமனைகளை மாற்றக் கூடாது.
5) வீட்டுமனையாக்க விண்ணப்பிக்கப்படும் இடத்தை ஆட்சியர் நேரில் சென்று செய்ய வேண்டும்.
6) விவசாய நிலம் இல்லை என்பதற்கு வேளாண்துறை இணை இயக்குநரின் அறிக்கை பெற வேண்டும்.
7) அங்கீகரிக்கப்படாத மனையை வரன்முறைப்படுத்த கட்டணம் நிர்ணயம்.
அங்கீகாரமற்ற நிலங்கள், வீட்டுமனைகளை புதிய விதிமுறைகளுடன் கூடிய பத்திரப்பதிவு-வரன்முறைக்கான 2 அரசாணையை தமிழக அரசு சென்னை உயர்நீதிமன்றத்தில் 05.05.2017 தாக்கல் செய்யப்பட்டுள்ளது.
வழக்கின் பின்னணி
சென்னை உயர் நீதிமன்றத்தில் வழக்கறிஞர் யானை ராஜேந்திரன் என்பவர் தாக்கல் செய்த பொதுநல மனுவில், ‘‘தமிழகம் முழுவதும் விவசாய நிலங்கள் அனைத்தும் சட்ட விரோத வீட்டு மனைகளாக மாற்றப்பட்டு வருகின்றன. இதனால், விவசாயமும், விவசாய நிலங்களும் முற்றிலுமாக அழிந்து வருகிறது. இந்த சட்ட விரோத விற்பனையை பத்திரப் பதிவுத்துறையும் ஊக்குவித்து வருகிறது. எனவே விளை நிலங்களை வீட்டு மனைகளாக மாற்ற தடை விதிக்க வேண்டும்’’ என கோரியிருந்தார்.
இந்த மனுவை விசாரித்த அப்போதைய தலைமை நீதிபதி எஸ்.கே.கவுல் மற்றும் நீதிபதி ஆர்.மகாதேவன் ஆகியோர் அடங்கிய அமர்வு, தமிழகம் முழுவதும் அங்கீகாரமற்ற வீட்டு மனைகளை பத்திரப் பதிவு செய்ய தடை விதித்து கடந்தாண்டு செப்டம்பர் 9-ம் தேதி உத்தரவிட்டனர். இந்த தடை உத்தரவு எதிரொலியாக தமிழக அரசு கடந்த ஆண்டு அக்டோபர் மாதம் ஒரு சட்ட திருத்தம் கொண்டு வந்து அரசாணை பிறப்பித்தது. அதில் ‘‘2016 அக்டோபர் 20-ம் தேதிக்கு முன்பு பத்திரப் பதிவு செய்யப்பட்ட அங்கீகாரமற்ற வீட்டு மனைகளை மறு விற்பனை செய்யலாம் என்றும், ஆனால் அந்த தேதிக்குப் பிறகு புதிதாக உருவாக்கப்பட்ட அங்கீகாரமற்ற வீட்டு மனைகளை எக்காரணம் கொண்டும் பத்திரப் பதிவு செய்யக் கூடாது’’ என்றும் உத்தரவிடப்பட்டது.
ஆனால் இந்த அரசாணையை நீதிபதிகள் ஏற்க மறுத்ததால் தமிழகம் முழுவதும் ரியல் எஸ்டேட் தொழில் கடுமையாக பாதிப்படைந்தது. இதனால் நிலங்களை வாங்கிய பொதுமக்கள் கடுமையாக பாதிக்கப்பட்டுள்ளதாகக் கூறி ரியல் எஸ்டேட் அதிபர்கள், முகவர்கள் சார்பிலும் மனுக்கள் தாக்கல் செய்யப்பட்டன. இந்நிலையில், தலைமை நீதிபதியாக பதவி வகித்த எஸ்.கே.கவுல் உச்ச நீதிமன்ற நீதிபதியாக பணி மாறுதலாகி சென்றார்.
அதன்பிறகு இந்த வழக்கு விசாரணை பொறுப்பு தலைமை நீதிபதி ஹூலுவாடி ஜி.ரமேஷ் மற்றும் நீதிபதி ஆர்எம்டி. டீக்காராமன் ஆகியோர் அடங்கிய அமர்வில் நடந்து வருகிறது. மார்ச் 28-ம் தேதி இந்த வழக்கு இதே அமர்வில் விசாரணைக்கு வந்தது. அப்போது மனுதாரரான வழக்கறிஞர் யானை ராஜேந்திரன், அரசு தலைமை வழக்கறிஞர் ஆர்.முத்துக்குமாரசாமி மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் தரப்பில் 10-க்கும் மேற்பட்ட வழக்கறிஞர்கள் ஆஜராகி சுமார் ஒரு மணி நேரத்துக்கும் மேலாக வாதிட்டனர். அனைத்து தரப்பு வாதங்களையும் கேட்ட நீதிபதிகள், ’’அங்கீகாரமற்ற விளை நிலங்களை வீட்டு மனைகளாக மாற்ற கடந்த செப்டம்பர் 9-ம் தேதி உயர் நீதிமன்றம் விதித்த தடையில் நாங்கள் சிறு மாற்றம் செய்கிறோம். அதன்படி, தமிழக அரசு பத்திரப் பதிவு சட்டப்பிரிவு 22(ஏ) - வில் கொண்டு வந்துள்ள சட்ட திருத்தங்களின்படி, கடந்த 2016 அக்டோபர் 20-ம் தேதிக்கு முன்பாக விற்பனை செய்யப்பட்ட அங்கீகாரமற்ற வீட்டு மனைகளை மறு விற்பனை செய்ய எந்த தடையும் இல்லை.
அதேநேரம், இந்த தேதிக்குப் பிறகு விற்பனை செய்யப்பட்ட அங்கீகாரமற்ற நிலங்களை எக்காரணம் கொண்டும் மறு விற்பனை செய்யக்கூடாது. அரசு புதிதாக வகுக்கும் கொள்கை முடிவைப் பொருத்தே அதுதொடர் பாக முடிவு செய்யப்படும். இந்த கொள்கை முடிவை வரும் ஏப்ரல் 11-ம் தேதிக்குள் அரசு உயர் நீதிமன்றத்தில் தாக்கல் செய்ய வேண்டும்’’ என்று உத்தரவிட்டிருந்தனர். அங்கீகாரமற்ற நிலங்கள், வீட்டுமனைகளை பத்திரப்பதிவு செய்ய நீதிமன்றம் இடைக்கால தடை விதித்தது. இந்தத் தடை காலத்தில், 9,760 அங்கீகாரமில்லா வீட்டு மனைகள் பத்திரப்பதிவு செய்யப்பட்டுள்ளதாக சென்னை உயர்நீதிமன்றத்தில் தமிழக அரசு தெரிவித்துள்ளது. தமிழகம் முழுவதும் உரிய அனுமதியின்றி விளை நிலங்களை அங்கீகாரமில்லாத வீட்டு மனைகளாக மாற்றியுள்ளனர். எனவே, முறையற்ற வழிகளில் விளை நிலங்களை வீட்டு மனைகளாக மாற்றுவதற்குத் தடை விதிக்க வேண்டும் என வழக்குரைஞர் யானை ராஜேந்திரன் சென்னை உயர்நீதிமன்றத்தில் பொதுநல மனு தாக்கல் செய்திருந்தார். இம்மனுவை விசாரித்த தலைமை நீதிபதி அடங்கிய முதல் அமர்வு, விளை நிலங்களை வீட்டு மனைகளாக 'லே-அவுட்' போட்டு அங்கீகாரமில்லாமல் விற்பனை செய்யும்போது அந்நிலத்தையோ அல்லது அதில் உள்ள கட்டடத்தையோ பத்திரப்பதிவுத்துறையினர் எந்த வித காரணம் கொண்டும் பதிவு செய்யக்கூடாது என கடந்தாண்டு செப்டம்பர் 9-ஆம் தேதி தடை விதித்தது. இந்தத் தடை உத்தரவை நீக்கக்கோரி, ரியல் எஸ்டேட் உரிமையாளர் சங்கங்கள் சார்பிலும் மனு தாக்கல் செய்யப்பட்டது.
இந்த வழக்கு கடந்த முறை விசாரணைக்கு வந்தபோது, அங்கீகாரமில்லா வீட்டு மனைகளை வரன்முறை செய்வது தொடர்பாக வரைவு விதிமுறைகள் இறுதி செய்யப்பட்டு விட்டன. இந்த விதிகள் அமைச்சரவையின் ஒப்புதலுக்காக அனுப்பி வைக்கப்பட்டுள்ளது. அமைச்சரவை ஒப்புதல் கிடைத்தவுடன், விதிகள் குறித்த அறிவிக்கை வெளியிடப்படும் என, தமிழக அரசு உயர்நீதிமன்றத்தில் தெரிவித்தது. இடைக்காலத் தடை காலத்தில் ஏதாவது பத்திரப்பதிவு நடந்துள்ளதா என்பது குறித்து விசாரித்து, அரசு அறிக்கை அளிக்க வேண்டும். அவ்வாறு பத்திரப்பதிவுகள் நடைபெற்று இருந்தால் அது செல்லாது என, தலைமை நீதிபதி இந்திரா பானர்ஜி அடங்கிய அமர்வு, கடந்த ஏப்ரல் 21-ஆம் தேதி உத்தரவிட்டது.
இந்நிலையில், இந்த வழக்கு தலைமை நீதிபதி இந்திரா பானர்ஜி, நீதிபதி எம்.சுந்தர் ஆகியோர் அடங்கிய சிறப்பு அமர்வில் நேற்று வியாழக்கிழமை விசாரணைக்கு வந்தது. அப்போது பத்திரப்பதிவு துறை ஐ.ஜி.ஹன்ஸ்ராஜ் வர்மா அறிக்கை ஒன்றை தாக்கல் செய்தார். அந்த அறிக்கையில், தமிழகம் முழுவதும் 578 சார் பதிவாளர் அலுவலகங்கள் உள்ளன. சென்னை உயர்நீதிமன்றம் பிறப்பித்த இடைக்கால உத்தரவை மீறி, கடந்தாண்டு செப்டம்பர் 9 முதல் இந்தாண்டு மார்ச் 28-ஆம் தேதி வரை, 9 ஆயிரத்து 760 அங்கீகாரம் இல்லாத வீட்டு மனைகளை சார் பதிவாளர்கள் பத்திரப்பதிவு செய்துள்ளனர் எனத் தெரிவிக்கப்பட்டுள்ளது.
அதைத்தொடர்ந்து ஆஜரான அரசு கூடுதல் தலைமை வழக்குரைஞர், அங்கீகாரமற்ற நிலங்கள், வீட்டுமனைகளை வரன்முறை செய்வது தொடர்பாக விதிகளுக்கு அமைச்சரவை ஒப்புதல் அளித்து விட்டது. இதுகுறித்த அரசாணை ஓரிரு நாளில் வெளியிடப்பட்டு நீதிமன்றத்தில் தாக்கல் செய்யப்படும் என்று தெரிவித்தார். இதைப் பதிவு செய்த நீதிபதிகள், இந்த வழக்கின் விசாரணையை மே 12-ஆம் தேதிக்கு ஒத்திவைத்தனர். இந்நிலையில், இன்று அங்கீகாரமற்ற நிலங்கள், வீட்டுமனைகளை புதிய விதிமுறைகளுடன் கூடிய பத்திரப்பதிவு-வரன்முறைக்கான 2 அரசாணைகள் வீட்டுவசதி, ஊரக வளர்ச்சி துறை சார்பில் இன்று தாக்கல் செய்யப்பட்டுள்ளது. இந்த புதிய 2 அரசாணையின்படி 20-10-16க்கு முன்பு அங்கீகாரமற்ற நிலங்கள், வீட்டுமனைகளை அங்கீகரிக்க அரசு திட்டமிட்டுள்ளது.
முக்கியஅம்சங்கள்:
1) விவசாயம் செய்ய ஏற்ற நிலமாக இருந்தால் அதனை வீட்டுமனைகளாக மாற்றக் கூடாது.
2) ஆறு, கால்வாய், குட்டைகள் போன்ற இடங்களை வீட்டுமனைகளாக மாற்றக் கூடாது.
3) அரசுக்கு சொந்தமான கோவில் நிலங்கள், புறம்போகுகு நிலங்களை வீட்டுமனைகளாக மாற்றக் கூடாது.
4) உரிமம் இல்லாக நிலங்களை வீட்டுமனைகளை மாற்றக் கூடாது.
5) வீட்டுமனையாக்க விண்ணப்பிக்கப்படும் இடத்தை ஆட்சியர் நேரில் சென்று செய்ய வேண்டும்.
6) விவசாய நிலம் இல்லை என்பதற்கு வேளாண்துறை இணை இயக்குநரின் அறிக்கை பெற வேண்டும்.
7) அங்கீகரிக்கப்படாத மனையை வரன்முறைப்படுத்த கட்டணம் நிர்ணயம்.